Il s’agit ici principalement d’un article sur la planification fiscale pour une personne n’étant pas résidente ou pour un investisseur d’une société étrangère qui prépare des investissements importants dans de l’immobilier aux Etats-Unis (« Investisseur étranger »). Il s’agit d’investissements d’un million de dollars (1.000.000 USD) ou plus.1
Comme résultat de 35 ans d’expérience de l’immobilier en Floride avec des investisseurs étrangers achetant des centres commerciaux, appartements de location, maisons à louer, entrepôts, terrains et effectuant des développements immobiliers de tout type, cet article comprend quelques suggestions pratiques pour l’investisseur étranger.
La première suggestion est d’après moi qu’aujourd’hui l’investisseur étranger peut prendre son temps pour effectuer son achat et n’a pas besoin de se presser mais on ne peut pas attendre tous les signes d’une reprise avant de s’engager. Le marché de l’immobilier aux Etats-Unis est extrêmement déprimé. D’un autre côté ce marché ne va pas demeurer pour toujours dans le marasme et peut se redresser rapidement.
Ensuite, n’utilisez qu’un montant très réduit de fonds empruntés. Etant donné que le marché est touché par la crise, il se trouve dans une situation très difficile en ce moment et il existe de nombreux attraits et pièges. Le premier piège serait de financer votre bien immobilier avec une dette qui requiert un besoin immédiat de fonds pour financer du foncier qui ne sera éventuellement pas loué ou vendu avant longtemps. Vous devez envisagez d’être prêt à conserver ces biens pour une longue période même si vous pensez à court terme.
Troisièmement, il faut s’assurer les services de bons spécialistes aux Etats-Unis, connaissant également les besoins de l’investisseur étranger. Vous devez pouvoir vous reposer sur un juriste fiscaliste indépendant, un avocat spécialisé dans le foncier, un comptable et plusieurs experts dans l’évaluation des biens immobiliers.
Par ailleurs, n’achetez pas des propriétés de second ou troisième plan seulement en raison du prix. Achetez des biens de haut niveau. On peut l’effectuer aujourd’hui en Amérique pour d’excellents prix.
La planification fiscale pour l’investisseur étranger acquérant des biens au comptant dans une gamme se situant à environ 1.000.000 USD ou plus nécessite d’examiner à la fois les conséquences fiscales pour les impôts sur le revenu et sur les donations ainsi que pour les droits de succession.
Impôts aux Etats-Unis – Définitions
L’investisseur étranger devra se soucier de trois différents impôts américains. L’impôt sur le revenu, les droits de succession et l’impôt sur les donations.2
Il existe un impôt sur le revenu qui s’applique au revenu annuel net, démarrant à 15 % et pouvant s’élever jusqu’à 35 % que ce soit pour les entreprises ou les personnes. Il existe un impôt sur les plus-values provenant des ventes de biens, qui n’est que de 15 % pour les personnes physiques, mais qui peut s’élever jusqu’à 35 % pour une entreprise contribuable.
On doit s’acquitter de droits de succession lorsqu’un non-résident étranger décède alors qu’il possède des biens fonciers aux Etats-Unis ou des parts de certains types d’entités qui en sont propriétaires. On bénéficie d’une exemption sur les premiers 60 000 USD qui sont exclus. Ces droits de succession peuvent ensuite s’élever jusqu’à 45 % de la valeur foncière.
Il existe aussi un impôt sur les donations si un particulier non-résident remet des biens immobiliers des Etats-Unis à une partie tierce. Cet impôt peut s’avérer aussi élevé que les droits de succession, selon la valeur du don.
L’investisseur étranger individuel – La question des droits de succession
En règle générale, l’investisseur étranger en tant que particulier qui place en immobilier aux Etats-Unis des montants dépassant 1.000.000 USD sera forcé d’employer une entreprise formée à l’extérieur des Etats-Unis (Entreprises étrangères) quelque part au niveau de sa structure d’investissement s’il veut se soustraire aux droits de succession américains.
Il y a beaucoup d’exceptions à cette règle mais il s’agit toujours du cas principal. Les droits de succession aux Etats-Unis sont si onéreux que l’investisseur étranger ne voudra généralement pas assumer le risque de payer ces droits de succession élevés à la suite de son décès.
Les droits de succession ne seront éventuellement pas un facteur si une des exceptions s’appliquent. Par exemple, si l’investisseur étranger est d’un pays avec lequel les Etats-Unis ont conclu une convention fiscale, les droits de succession ne s’appliquent peut-être pas à cette personne étrangère.
Par ailleurs, si l’investisseur étranger provient d’un pays ayant ses propres droits de succession élevés, les droits de succession des Etats-Unis ne représenteront peut-être pas une inquiétude car ils peuvent constituer un crédit par rapport aux droits de succession devant être acquittés à l’étranger, ce pour qu’il n’y ait pas de double imposition.
Toutefois, l’investisseur étranger devra principalement se reposer sur la possession d’une entreprise étrangère en tant que société Holding ou comme propriétaire direct de l’investissement immobilier américain.
Le problème avec cette solution est qu’en protégeant l’investisseur des droits de succession, l’investisseur devra en général s’acquitter d’impôts sur le revenu plus élevé provenant des éventuels revenus de location et de la vente finale des actifs étant donné qu’il existe un impôt plus élevé sur les plus-values à l’attention des entreprises par rapport à celui pour les particuliers.
Assurance vie à terme
Il existe une autre possibilité permettant de bénéficier de tous les avantages d’un point de vue fiscal américain, revenant à s’acquitter de l’impôt sur le revenu aux USA en tant que personne physique ou comme société à responsabilité limitée tout en ne se préoccupant pas de l’impact des droits de succession en cas de décès prématuré en souscrivant à une assurance vie égale à l’exposition potentielle aux droits de succession américains. L’investisseur étranger peut dans ce cas souscrire suffisamment d’assurance sur la vie temporaire qui prévoie une somme en cas de décès pour la durée envisagée de l’investissement. Ceci peut représenter une solution peu onéreuse selon l’âge des investisseurs.
Comme exemple, supposons qu’un investisseur place un demi-million de dollars en biens immobiliers aux Etats-Unis, qui double sa valeur et vaille un million de dollars à la mort de l’investisseur. Supposons des droits de succession de 350 000 USD sur la valeur du bien. Le coût annuel d’une police d’assurance-vie pour disons uniquement une période de dix ans, couvrant un homme ou une femme relativement jeune ne représentera pas du tout un coût prohibitif.
Impôts sur le revenu et plus-values
Avec tout cela à l’esprit nous pouvons passer en revue les différentes options de possession de biens immobiliers aux Etats-Unis par l’important investisseur étranger.
1. Propriété personnelle d’immobilier aux Etats-Unis
Un particulier étant investisseur étranger peut posséder un bien foncier aux Etats-Unis en son nom. Ceci représente la forme la plus simple de propriété nécessitant le moins de tâches administratives. Si le bien est loué le propriétaire individuel devra effectuer une déclaration d’impôt pour indiquer ses revenus.
Cette forme de propriété n’est choisie que par un petit pourcentage d’investisseurs étrangers. Ceci pour au moins deux raisons. La première est la responsabilité engagée. Le propriétaire d’un bien immobilier sera personnellement responsable de tout dommage résultant de ce bien. Bien que souvent une assurance soit plus que suffisante pour couvrir d’éventuelles réclamations de dommages-intérêts, la plupart des investisseurs ne veulent pas s’exposer personnellement à la responsabilité individuelle.
Par ailleurs, les investisseurs de nombreux pays s’inquiètent de révéler leur patrimoine pour raisons de sécurité, particulièrement s’il s’agit d’un investissement conséquent. Le nom personnel de l’investisseur en tant que propriétaire d’un bien foncier apparaitra dans les archives publiques de la localité du bien.
Ce type de possession fournit toutefois les meilleurs avantages par rapport à l’impôt sur le revenu. Le particulier étant investisseur ne s’acquittera des impôts que sur le revenu américain en tant qu’investisseur et paiera probablement un impôt provenant de l’exploitation du bien dans une tranche d’imposition relativement faible.
L’impôt sur les plus-values représenté par les gains de la vente du bien ne sera que de 15 % à 20%.
Si l’on choisit de posséder individuellement du foncier américain, l’investisseur étranger sera sujet à des droits de successions dans le cas où l’investisseur décède tandis qu’il est propriétaire de biens fonciers aux USA.
2. Possession d’une société à responsabilité limitée
Les investisseurs étrangers peuvent utiliser une structure présente dans chaque Etat des Etats-Unis connue sous le terme de société à responsabilité limitée. Ce type d’entreprise est considérée comme si elle n’existait pas pour ce qui est de l’imposition aux USA et donc les conséquences fiscales d’être propriétaire d’une société à responsabilité limitée possédant des biens immobiliers aux Etats-Unis est similaire aux conséquences fiscales décrites pour le simple investisseur étranger ci-dessus. Des droits de succession s’appliqueront aux biens immobiliers des Etats-Unis possédés par une société à responsabilité limitée.
Néanmoins, la grande différence est que la société à responsabilité limitée, comme son nom l’indique, offre à l’investisseur une responsabilité limitée au niveau des pertes sur l’investissement en biens fonciers.
Cela signifie que les biens personnels de l’investisseur étranger ne sont pas exposés par rapport aux risques de l’investissement. La société à responsabilité limitée fournit le meilleur véhicule en ce qui concerne l’imposition sur le revenu et la responsabilité limitée par rapport au patrimoine de l’investisseur.
3. Possession par une entreprise américaine
L’utilisation d’une entreprise des Etats-Unis par un particulier étant un investisseur étranger qui investit dans de l’immobilier aux Etats-Unis est très limité en soi. Les parts détenues sous forme d’actions dans une entreprise des Etats-Unis qui possède de l’immobilier sur le sol américain sont également incluses dans la succession de l’investisseur étranger, si celui-ci décède tout en possédant ces parts. Donc posséder une entreprise américaine pour avoir de l’immobilier ne résout pas les problèmes de droit de succession aux USA. Cela créé en plus un fardeau fiscal supplémentaire pour l’investisseur. Il faudra s’acquitter d’un impôt sur le revenu sur une entreprise des Etats-Unis qui dégage des bénéfices, par l’intermédiaire d’un impôt sur les plus-values lors de la vente d’un actif immobilier. A la différence de l’impôt sur un particulier, qui est limité à 20 %, cet impôt peut s’élever jusqu’à 35 % dans le cas d’une entreprise américaine.
Il existe toutefois un cas de figure dans lequel investir aux Etats-Unis en possédant une entreprise sise aux USA fait sens. Il s’agit du point suivant :
Donation de parts
Si l’investisseur étranger a l’intention ultime d’effectuer un don de ses parts dans une entreprise américaine à des tiers, tels que des membres de sa famille, etc., il n’y aura pas dessus d’impôt américain de revendiqué sur les donations de ses parts. Il y aurait eu un impôt sur les donations si le bien immobilier avait été remis directement. L’impôt sur les donations peut donc être évité si les parts d’une société américaine sont transférées avant le décès de l’investisseur étranger.
4. L’entreprise étrangère
En règle générale, ce n’est pas une bonne idée pour un investisseur étranger d’utiliser une entreprise étrangère qui investira directement en immobilier américain. Ceci en raison du fait que les entreprises étrangères qui investissent en foncier peuvent être sujettes non seulement aux impôts sur le revenu des entreprises mais également à un impôt pour filiale équivalant à 30 % des profits aux Etats-Unis non-distribués et étant obtenus par des investisseurs étrangers d’entreprise. Une entreprise étrangère constitue toutefois très souvent le véhicule de choix pour des investissements étrangers immobiliers significatifs s’élevant à plus d’un million de dollars. Ceci parce que les droits de succession deviennent potentiellement un problème majeur pour les fortunes substantielles ayant investies aux Etats-Unis et que les impôts sur les successions peuvent être totalement évités si l’investisseur possède une entreprise étrangère qui par la suite peut acquérir de l’immobilier aux Etats-Unis.
Il n’y a pas de droits de succession dans ce cas car à la suite du décès de l’investisseur, ce dernier a uniquement transféré à ses héritiers des parts de l’entreprise étrangère et il n’y a pas de prise d’intérêt direct en immobilier américain.
Cette structure plus complexe autorise lorsqu’elle est employée à bon escient de nombreuses possibilités de planification.
Les droits de succession aux Etats-Unis peuvent être totalement évités si l’investisseur étranger possède une entreprise étrangère qui peut à son tour être propriétaire du bien immobilier aux USA.
5. Entreprise étrangère et américaine
Une structure plus courante pour un important investissement immobilier aux Etats-Unis consiste en un investisseur étranger établissant une entreprise à 100 % étrangère qui devient à part entière propriétaire d’une entreprise des Etats-Unis et qui en dernier lieu possède le bien immobilier. Par exemple, si l’investisseur étranger devait établir une entreprise étrangère qui devenait le propriétaire à part entière d’une société américaine possédant un bien immobilier, l’investisseur étranger sera en mesure de se soustraire complètement à tout droit de succession étant donné que rien sur le sol américain n’est transféré en cas de décès de l’investisseur.
Les possibilités de planification fiscale
Les structures plus complexes visant à établir une entreprise étrangère possédant une compagnie américaine qui est propriétaire de placements immobiliers d’envergure aux Etats-Unis offre plusieurs opportunités de planning fiscal.
Liquidation de l’entreprise
Le principal outil de planification fiscale consistant à utiliser une entreprise étrangère pour posséder ses biens immobiliers aux Etats-Unis a pour but de s’assurer qu’une fois que l’immobilier est vendu par l’entreprise américaine, l’entreprise américaine soit liquidée après la vente. De cette manière uniquement un impôt américain est réglé au niveau de l’entreprise américaine. Les bénéfices de la vente peuvent être transmis exempts d’impôts par l’entreprise américaine après qu’elle se soit acquittée de l’impôt américain si elle est liquidée après la vente.3
Prêts de portefeuille
Un autre outil de planification fiscale couramment utilisé est connu sous le terme de « Prêt de portefeuille ». En règle générale une entreprise étrangère ou américaine qui possède de l’immobilier sur le territoire américain sera en mesure de défalquer en tant que déduction commerciale tous les frais de cette propriété, qui inclut le paiement des intérêts de l’hypothèque endossée pour acquérir le bien. En règle générale, les prêts accordés par un investisseur à sa propre entreprise étrangère, américaine ou société à responsabilité limitée seront déduisibles par l’entreprise. Toutefois, le paiement de tels intérêts au propriétaire étranger de l’entreprise peut être sujet à un impôt pouvant s’élever à 30 % des intérêts bruts déboursés à l’actionnaire étranger de l’entreprise qui effectue l’investissement.
Il existe néanmoins une exception majeure à cette règle générale définie dans le Code des impôts. Un investisseur étranger qui possède moins de 10 % de l’investissement immobilier sera à même de recevoir l’intérêt étant déductible par l’entreprise étrangère, franc de quelque impôt des Etats-Unis que ce soit. Cette règle ne fonctionne pas dans le cas ou l’investisseur possède 10 % ou plus de l’investissement immobilier ou de l’entité qui est propriétaire de l’investissement immobilier.
Il s’avère en tout cas un outil de planification utile dans de nombreuses situations où rentrent en ligne de compte plusieurs investisseurs. Dans les cas où un prêt à portefeuille peut être utilisé, les impôts des Etats-Unis sur le revenu obtenu à partir d’un investissement immobilier seront réduits des frais en intérêts payables à l’investisseur étranger sans l’acquittement d’un impôt sur cet intérêt.
« . . . les impôts des Etats-Unis sur le revenu obtenu à partir d’un investissement immobilier seront réduits des frais en intérêts payables à l’investisseur étranger… »
Ventes de Prêts de portefeuille
Il existe une autre manière de bénéficier des avantages de l’exclusion dans le cadre du Prêt de portefeuille des intérêts payés aux investisseurs étrangers. Ceci peut être accompli au moment précis de la vente, par l’investisseur étranger, de son investissement aux Etats-Unis. Pour comprendre ceci, il est important de garder à l’esprit que la déduction d’intérêt du portefeuille et l’exclusion du revenu est uniquement appropriée si l’investisseur étranger ne possède plus un intérêt de 10 % au plus dans le bien.
Un investisseur étranger peut donc vouloir vendre sa propriété, non pas tout au comptant mais plutôt en liquide et avec le solde dû étant sous forme de reconnaissance de dette payable par l’acheteur américain au vendeur étranger qui ne possède plus de part d’immobilier aux Etats-Unis. A ce point le vendeur étranger recevra des intérêts exempts d’impôt provenant de la note que le vendeur étranger détient en raison du bien immobilier américain qui peut être utilisé pour garantir la note jusqu’à son règlement complet. Cette méthode de conversion de ce qui autrement pourrait constituer des bénéfices de vente imposables en revenus d’intérêts exempts d’impôts pourrait dans les bonnes circonstances représenter un avantage fiscal significatif.
Echanges de biens de même nature
Une autre méthode employée par à la fois les investisseurs étrangers et américains en vue d’accroître leurs portefeuilles immobiliers aux Etats-Unis sans être imposés constitue à employer les « Règles pour les échanges de biens de même nature ». Essentiellement ces règlements stipulent qu’un investisseur dans de l’immobilier américain peut échanger le projet immobilier dont il est propriétaire pour un autre projet immobilier sans payer un impôt immédiat sur tout gain ou profit qui aurait pu être accru à partir du premier investissement.
Par exemple, supposons qu’un investisseur brésilien possède une entreprise américaine qui est propriétaire de terrains nus que l’investisseur a acquis pour 3 millions USD. Supposons que les terrains valent désormais 6 millions USD et que l’investisseur veuille se déposséder de son investissement en terrains et à la place devenir propriétaire d’un bien générant des revenus comme un centre commercial. Supposons que le centre commercial vaille 6 millions USD.
Même si les terrains se sont appréciés à hauteur de 3 millions de dollars, aucunes de ses plus-values ne seront prises en compte, ou deviendront taxables jusqu’à ce que l’entreprise ne vende effectivement le bien immobilier acheté dans le cadre de l’échange. A ce point l’investissement dans le centre commercial représente son coût original de 3 millions USD ; tout gain dépassant cette somme pourrait alors être taxé si le centre commercial était par la suite revendu.
… vendre des parts d’une entreprise étrangère ne résulterait en aucun impôt ne devant être déboursé par la fiducie de l’entité étrangère sur la cession de ces actions.
Vente d’actions dans une entreprise étrangère
De plus, dans de rares cas, des investisseurs étrangers ont eu la possibilité de vendre leurs parts de l’entreprise étrangère qui possède le bien immobilier américain à un acheteur étant une tierce personne. Il est clairement entendu que de vendre des parts d’une entreprise qui possède du foncier, plutôt que le bien immobilier en tant que tel, est atypique. Néanmoins, cette transaction, d’une entité étrangère vendant des parts d’une entreprise étrangère ne résulterait en aucun impôt ne devant être déboursé par la fiducie de l’entité étrangère sur la cession de ces actions. Il existe un marché pour de telles transactions aux Etats-Unis dans des cas spécialisés. 4
2. De plus, plusieurs des Etats qui forment les Etats-Unis exigent le paiement d’un impôt séparé sur les revenus obtenus dans cet état.
3. Une entreprise étrangère peut souvent être employée comme société de portefeuille et montera plusieurs entreprises américaines qui posséderont différents projets. Ainsi chaque société américaine peut être liquidée affaire par affaire, l’entreprise étrangère restant elle en place.
4. L’utilisation d’une fiducie sans cessionnaire représente un autre outil de planification de succession permettant à un investisseur non-résident d’investir dans des biens immobiliers aux USA sans encourir de droits de succession. Il s’agit d’un legs par l’intermédiaire duquel l’investisseur achète le bien immobilier à l’aide d’une fiducie étrangère et de bénéficiaires étrangers, tels que des membres de la famille, pour que la fiducie bénéficie en dernier lieu à autrui. Ce véhicule n’est pas couvert en détail dans cet article étant donné qu’il nécessite l’aliénation de la propriété de l’investisseur à un fidéicommis étant extrêmement restrictif pour ce qui est de tout droit dont l’investisseur puisse jouir sur le bien immobilier possédé par la fiducie sans cessionnaire.
M. Richard S, Lehman
AVOCAT FISCALISTE
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Richard S. Lehman est diplômé de la Faculté de Droit de Georgetown et a obtenu sa maîtrise en fiscalité de l’Université de New York. Il a servi en tant qu’assistant de l’Honorable William M. Fay, Cour fiscale des Etats-Unis et en tant qu’avocat principal, division interprétative, bureau de l’avocat général, direction générale des impôts des Etats-Unis, à Washington D.C. M. Lehman pratique en Floride du sud depuis plus de 37 ans. Durant la carrière de M. Lehman son cabinet fiscal lui a permis d’être associé à une vaste gamme de transactions commerciales incluant une clientèle à la fois nationale et internationale.
