外国投资者在美国进行大规模（100 万美元或以上）房地产投资的税务规划
这篇文章主要是关于一些计划在美国进行大规模房地产投资的非居民境外个人和外资公司投资者的税务规划（以下简称“外国投资者”）。投资金额为 100 万美元 ($1,000,000) 或以上。1
结合 35 年来在佛罗里达州与购置购物中心、出租公寓、公寓房、仓库、收购土地、以及从事过各种类型的房地产开发的外国投资者房地产交易经验，这篇文章也将为外国投资者提供一些实用的建议。
在我看来，第一个建议就是：今天，外国投资者拥有充裕的时间考虑购买地产，不必匆忙行事，但是我们也不能等到房地产出现了所有的修正迹象才去积极投入。现在美国的房地产市场非常低迷。但同时美国房地产市场不会一直萧条下去，或许一待时机成熟即会迅速好转。
接下来，只需利用有限数额的贷款资金即可。因为美国房地产市场正处于严重低迷期，所以这个时期非常艰难，并伴随着种种机遇与陷阱。第一个陷阱就是利用立即需要资金来融资可能很长一段时间无法出租或出售的房地产的债务来融资您的房地产。即使您只打算进行短期投资，您最好做好长期持有的打算。
第三，必须在美国寻找非常了解外国投资者需求的优秀专业人员。您身边必须伴随着可靠的独立税务律师、房地产律师、会计师和几名房地产估价师。
接下来，不要为了贪便宜就购买次等或三等类的房产。要买就买一等类的。如今在美国您可以低价买进很好的房产。
针对以大约 100 万美元或以上的现金金额进行房地产投资的外国投资者的税务规划，需要参考美国征收所得税的情况和遗产税以及赠与税的情况。
美国各种税赋的定义
外国投资者需要了解以下三种单独的美国税赋。它们分别是所得税、遗产税和赠与税。2
美国针对年净收入征收所得税，税率一般只占企业或个人收入的 15%，但最高能达到 35%。还有一种对出售资产所得收益征收的资本利得税，它只占个别纳税人收入的 15%，但是却可能高达企业纳税人收入的 35%。
非居民境外个人如果拥有美国房地产或拥有美国房地产的某些类型的实体股份，那么在他们死后，就需要缴纳遗产税。房地产价值的头 6 万美元不包括在纳税范围内。之后，遗产税的税率可能高达房地产净值的 45%。
非居民外国个人如果将自己拥有的美国房地产赠与第三方，就需要缴纳赠与税。取决于赠与物的价值，赠与税的税率可能与遗产税一样高。
个人外国投资者 — 遗产税问题
通常来说，在美国房地产投资的资产净值额达到 100 万或以上的个人外国投资者，如果希望避免缴纳美国遗产税，他们就不得不在其投资结构中利用美国外资公司（外资公司）。
尽管这项基本规则可以有许多例外，但它毕竟还是一项常规。由于美国遗产税赋非常沉重，个人外国所有者通常都不愿意承担使自己的地产在其死后需要向美国缴纳高额税款的风险。
但如果其中某项特例适用的话，或许遗产税就不会成为一个问题。比如，如果美国与外国投资者的国家签订了遗产税协定，美国遗产税或许不适用于个人外国投资者。
此外，如果个人外国投资者的国家遗产税赋很高，或许就不用担心美国的遗产税，因为外国投资者国家的遗产税会抵消美国的遗产税，所以无需缴纳双份遗产税。
然而，多数情况下，个人外国投资者还是需要靠拥有一个外资公司作为控股公司或是作为美国房地产投资的直接所有者。
通过拥有外资公司解决美国遗产税的问题在于，为了使外国投资者免于被课高额的美国遗产税，投资者可能赚得的租赁收入通常要支付更高的所得税，而且最终可能要支付更高的出售资产的所得税，因为企业赚取的资本利得税赋要高于个人。
定期人寿保险
就美国税赋而言，另一个两全其美的选择方案是投资者以个人投资者的身份或是有限责任公司的身份缴纳美国所得税，同时购买相当于可能发生的美国遗产税风险的人寿保险，如此就不必担忧一旦投资者不幸提前死亡，将会受到美国地产税的影响。这种选择方案是使外国投资者获得充分的“定期人寿保险”，这一保险在投资者死后仅支付其投保预期寿命投资的死亡保险赔偿金。视投资者的年龄而定，这一方案可能所费不多。
举例来说，假设一位外国投资者投资了 50 万美元购买美国房地产，这笔投资在外国投资者死后增值，价值翻了一番，高达 100 万美元，而且依然为外国投资者所有。假设按美国房地产价值估算的美国遗产税为 35 万美元。那么，对于一位相对年轻的男子或女子而言，购买 10 年期、保额 35 万美元的人寿保险单平均每年的费用绝不会高得令人望而却步。
所得和资本利得税
对所有这些因素有所了解之后，我们就可以评估多数外国投资者投资并拥有美国房地产的各种选择。
1. 美国房地产个人所有权。
如果个人外国投资者选择以个人的形式拥有美国房地产，那么在其死后，这名个人外国投资者可能需要缴纳遗产税。
2. 有限责任公司所有权。
外国投资者可以利用美国各州允许的实体机构，亦即有限责任公司。这类公司被视为不是出于美国税赋目的而设立的，因此拥有美国房地产的美国有限责任公司其税务情况大致与上述个人外国投资者所涉及的税务情况类似。美国遗产税亦将适用于有限责任公司拥有的美国房地产。
然而，正如其名字所示，最大的不同之处在于有限责任公司的投资者在房地产投资方面的损失仅承担有限的个人责任。
也就是说，个人外国投资者的私人资产不必承担投资责任风险。有限责任公司为投资者的财富提供了最佳的所得税待遇并规定了有限的责任。
3. 美国境内公司所有权。
在美国进行房地产投资的个人外国投资者利用美国公司的情况本身是非常受限制的。这是因为拥有股份的外国投资者一旦死亡，其拥有美国房地产的美国公司的股份也将包括在这名外国投资者的遗产内。因此，拥有美国房地产的美国公司这种所有权形式并不能解决其在美国的遗产税问题。非但如此，这反而会给拥有美国房地产的外国投资者带来额外的税赋负担。这是因为美国公司出售房地产的所得需要缴纳所得税，而且其税率可能高于个人外国投资者的税率。不同于税率上限为 15% 的个人所得税，公司要缴纳的税率可能高达 35%。
不过在一种特定的情况下，以美国公司所有权的形式在美国进行房地产投资也有一定的道理。这种情况说明如下：
股份赠与
如果个人外国投资者打算最终将其在拥有美国房地产的美国公司里的股份赠与第三方，如家庭成员等等，那么那些赠与的股份就不需要缴纳美国赠与税。本来如果将房地产直接赠与他人，在美国是需要缴纳赠与税的。因此，外国投资者如果在其死前就把拥有美国房地产的美国公司股份转让出去的话，则可避免遗产税且无需缴纳赠与税。
4. 外资公司。
一般而言，外国投资者利用外资公司直接在美国进行房地产投资并不是明智之举。原因在于投资美国房地产的外资公司不仅需要按美国公司的标准缴纳所得税，还可能需要缴纳额外的税款，其税率相当于外资公司投资者在美国所获得的未分配利润的 30%。。
但是，对于正在美国进行大规模房地产投资的外国投资者来说，比如投资额为 100 万美元或以上，外资公司经常是其选择的投资手段。这是因为遗产税成为了在美国进行大规模投资的主要潜在法律责任，而且如果个人外国投资者拥有的外资公司又拥有美国房地产的话，那么其美国遗产税或许是可以完全避免的。
这种情况是不需要缴纳遗产税的，因为当间接拥有美国房地产的外国投资者死后仅将自己在外资公司拥有的股份转让给其受益人，且不涉及美国房地产利益的直接转让。
这一较为复杂的投资结构，如果经过见多识广的人员处理，就能掌握许多税务规划的良机。
如果个人外国投资者拥有的外资公司又拥有美国房地产的话，其美国遗产税或许是完全可以避免的。
5. 外资公司和美国公司。
进行大笔美国房地产投资更典型的结构就是个人外国投资者成立一家独资拥有的外资公司，而且该外资公司又独资拥有一家拥有美国房地产的美国公司。例如，如果外国投资者打算成立一家外资公司，而且该外资公司又独资拥有一家拥有美国房地产的美国公司，那么外国投资者将能完全避免缴纳任何美国遗产税，因为即使在其死后也没有生任东西在美国进行转让。
税务规划良机
成立一家拥有美国房地产较大规模投资的美国公司的外资公司，其较为复杂的结构为所得税规划带来了诸多良机。
公司清算
利用拥有美国公司的外资公司来拥有美国房地产，其主要的税务规划方式就是确保美国公司出售美国房地产后，美国公司必须进行售后清算。这种方式只需在美国公司的层面上缴纳单笔美国税赋即可。如果售后进行清算，在美国公司缴纳美国税赋后，出售所得款项或许可以被转让且无需缴纳其他税款。3
组合贷款
另一个常被采用的税务规划方式称为“组合贷款”。通常来说，拥有美国房地产的外资公司或美国公司将可扣除所有权的一切开销作为商业扣除，其中包括为购置房地产而支出的贷款利息。通常来说，外国投资者向其本身的外资公司、美国公司或是有限责任公司拨放的贷款也可由公司扣除作为抵税目的。然而，支付给公司外国所有者的该类利息可能需要缴纳高达支付给投资公司外籍股东利息总额 30% 的税款。
然而，国内税收法规对于这项基本规则也有一个主要的例外。即拥有房地产投资不到 10% 的外国投资者将能获得可由外资公司扣除的利息，而且无需缴纳任何美国税赋。但这一规定不适用于拥有房地产投资或者拥有房地产投资的实体机构所有权超过 10% 或以上的投资者。
不过，当有不只一名投资者时，这不失为一个有效的税务规划工具。采用组合贷款的方式时，由于支付给外国投资者的利息无需付税，房地产投资收入的美国所得税将会减少。
“. . . 由于支付给外国投资者的利息，房地产投资收入的美国所得税将会减少…”
组合贷款出售
还有另一种方式可以利用组合贷款利息减免的好处。这可以在外国投资者实际出售其美国投资时实现。为理解这一点，重要的是要记住，只有当外国投资者不再拥有 10% 或更少的地产时，才可从收入中扣除或减免投资组合利息。
因此国外卖方在出售地产时，最好不要全部以现金交易，而是改为获得现金和由美国买方支付给国外卖方的结欠余额票据，从此国外卖方不再拥有美国房地产的任何部分。到那时，国外卖方将获得变卖其美国房地产后的所得而持有的这一票据所支付的免税利息，而该房地产可以用于担保票据，直至完成全部付款。这种将应纳税的出售所得转换为免税利息收入的方法，在适当的时候具有重要的节税价值。
不论是外国人还是美国人，为了增加其美国房地产投资组合，同时避免缴纳美国税赋，还会采用另一种方法，就是“同类财产交换规则”。基本上，这些规则规定美国房地产投资者可以用他们拥有的美国房地产项目与另一房地产项目做交换，无需立即缴纳第一笔投资可能累计的任何利润或赢利的税赋。
生地目前市值为 600 万美元，投资者希望终止对生地的投资，转而拥有一份能够产生收入的资产，比如建立购物中心。假设该购物中心价值 600 万美元。
尽管原本 300 万美元的生地已增值，在公司确实将其作为交换的一部分所获得的房地产出售之前，任何赢利都不会被承认或成为应纳税的金额。此时，投资者投资于购物中心的原始数额为 300 万美元，如果之后变卖购物中心，超过该原始数额的赢利才需要缴税。
… 通过出售外资公司的股份，外国实体信托机构将无需为这些股份缴纳任何税款。
出售外资公司股票
此外，在极少的情况下，外国投资者可以将自己在拥有美国房地产的外资公司的股票出售给第三方买方。要明确认识到出售拥有房地产公司的股份而不是实际的房地产，并不是典型的做法。然而，通过出售外资公司股份的交易方式，外国实体信托机构将无需为这些股份缴纳任何税款。在一些专门的案例中，专门进行这种交易的市场在美国还是存在的。4
脚注：
- 请参阅“外国投资者在美国进行小规模（50 万美元或以下）房地产投资的税务规划”，有关外国投资者在美国进行小规模房地产投资的税务规划的姐妹篇文章。
- 另外，美国的几个州针对在该州所获得的收入单独征收自己的所得税。
- 一家外资公司往往可以作为一个控股公司来成立数家拥有不同项目的美国公司。这样，每家美国公司可基于个别的交易进行清算处理，让外资公司保留不动。
- 另一种遗产规划方法，允许非居民外国投资者在美国进行房地产投资而不至于产生美国遗产税，就是采用非委托人信托。根据此种策略，投资者可利用外国信托资金和外国信托受益人，比如家庭成员在美国购买房地产，因此，这种信托最终将由他人受益。在本文中并没有专门讨论这种手段，因为它确实涉及到了投资者将财产转让给一个信托机制，而该机制对投资者针对属于非委托人信托所有的房地产可以拥有的任何权力具有极大的限制性。
Richard S, Lehman 先生
税务律师
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Boca Raton, FL 33433
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传真：561-368-1349
Richard S. Lehman 毕业于乔治敦法学院，获得纽约大学税务学专业的硕士学位。他曾经担任美国税务法院 William M. Fay 法官大人的律政书记，以及华盛顿特区国税局首席律师办公室阐释部的高级律师。Lehman 先生在南佛罗里达州执业超过 37 年。在 Lehman 先生的职业生涯中，他在税务方面的成绩使他在广泛的商业交易领域里大受国际和国内客户的青睐。
